烏頭白，馬生角

財經中心／林昀萱報導

▲銀行祭出嚴格的「限貸令」衝擊房市，專家列出4大影響。（示意圖／資料照）

近期銀行自發性祭出嚴格的「限貸令」，讓房貸新戶相當緊張。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，將會造成4大影響包括央行升息衝擊力降低、部份成屋需求恐流入預售、換屋族賣房意願可能下降以及房租將更有感上漲，坦言「接下來租屋族痛苦的日子才剛開始。」

何世昌在臉書粉絲專頁「何世昌的房產知識Buffet+」指出，近期銀行自發性限貸令及新辦房貸利率全面調漲，先分享對成屋、中古屋的影響，至於預售市場的部分，在「預售屋禁止轉售」措施未改變前，預售屋和營建股會繼續爽下去，漲到不能漲、或經濟出現「黑天鵝」為止。

何世昌分析四大影響，一是「央行升息衝擊力降低」。內部估算今年下半年央行還有大約半碼的升息空間，但如今，國銀房貸利率已普遍提升到2.35%～3%，大部分介於2.35%～2.5%，還有2.185%地板價的銀行越來越少。即使檯面上還有，也不一定會收件。不過雖然房貸利率攀升，但申貸仍舊踴躍，說明民眾最在乎的是順利取得房貸，利率為其次。房貸利率雖大幅走高，意味著房市已「率先迎來升息壓力測試」，而目前民眾買房意願並沒有重挫，說明下半年即使央行升息，也不太會削弱購屋需求。

第二個影響是「部份成屋需求恐流入預售」。當房貸成數下降、利率變高，受到衝擊最大的是口袋比較淺的首購族。倘若首購族有購屋需求，又比較難在短時間內籌措出自備款差額，可能會捨棄成屋改買預售屋。第三點是「換屋族賣房意願可能下降」，有的換屋族買新房前後會出售舊屋，但目前面臨「舊屋利率低、新購房屋利率高」，可能導致捨不得賣掉利率較低的原有房屋，讓二手屋市場供給量減少。這樣的情況類似於美國固定式利率造成的後果，較早辦房貸利率的人享有3％、4％以下的低利，如果賣掉低利的房屋換屋，新辦房貸利率高達約7％，所以便不願賣掉手上的房子，導致二手市場供給緊繃。

第四個影響是「房租將更有感上漲」，國租金上漲與利率具有高度關聯性，台灣也不會例外，何世昌直言接下來租屋族的痛苦日子才要開始。他認為，房貸市場如此發展，無疑是為預售市場增添柴火，這樣的發展房價反而會越漲越不健康。